Warunki kupna domu we Włoszech. Włochy stawiają jednak kilka warunków przed potencjalnymi nabywcami nieruchomości. Portal o2.pl podaje, że kupujący muszą jeszcze przed zakupem wpłacić bezzwrotną kaucję w wysokości 5 tys. euro (ponad 22,4 tys. zł). Warunkiem uzyskania zgody na kupno domu jest także rozpoczęcie remontu w Wybierz operację Kupno Wynajem Wynajem długoterminowy we Włoszech Domy i mieszkania na wynajem Mieszkania współdzielone Rentalia, wynajem wakacyjny Raport cenowy Zapis spotkania LIVE: Zakup i remont domu w Italii w konkretachZakup i remont nieruchomości w Italii na przykładzie Toskanii. To bardzo praktyczny przewodnik Vay Tiền Nhanh. Kupowanie domu w Toskanii Grzegorz Lindenberg+48 601 211 278sprzedaz@ Zacznijmy od pozytywów: jeśli macie w Polsce mieszkanie albo dom, który gotowi jesteście sprzedać, to stać was na kupno mieszkania albo domu w Toskanii o powierzchni co najmniej takiej albo większej, niż macie tutaj. Mówimy o mieszkaniu albo domu, do którego można się natychmiast wprowadzić (no dobrze, może trzeba pomalować ściany).jeśli nie macie tutaj mieszkania albo domu, które możecie sprzedać, ale macie stałą pracę z niezłymi dochodami, to jest szansa, że dostaniecie w Toskanii kredyt na kupno pomocy macie nas – pomożemy znaleźć, kupić i ewentualnie wyremontować dom w Toskanii. Posiadłość z basenem pod Monte Amiata Ceny domów w Toskanii Ceny domów i mieszkań w Toskanii trochę spadły w ostatnich latach. To wynik wprowadzenia podatku od drugiego domu – za to w Polsce te ceny rosną niepowstrzymanie. Przykładowo mamy bardzo tanią ofertę ofertę sprzedaży kamieniczki w małym miasteczku Castel del Piano w cenie 25 tys. euro za 55 m2 – czyli 454 euro (2070 zł) za metr. W Warszawie średnia cena mieszkań w tej chwili jest ponad cztery razy wyższa. To nie znaczy – i trzeba to wyraźnie powiedzieć, żeby nie było nieporozumień – iż wszystkie domy w Toskanii są tanie. Jeśli wyobraziliście sobie dom jak z reklamy albo filmu, czyli wielki, kamienny dom na wzgórzu, z basenem, z krętymi drogami wysadzanymi cyprysami, otoczony hektarami winnic, to nie kupicie go za cenę trzypokojowego mieszkania w Łodzi. Taki dom ma co najmniej 500 mkw powierzchni, za basen, winnicę i widok ze wzgórza płaci się dodatkowo. Ceny takich posiadłości zaczynają się od pół miliona euro . A jeszcze lepiej dysponować milionem lub dwoma… -> luksusowa willa w Toskanii za więcej niż milion euro. Jeśli jednak macie do dyspozycji 50 tys. euro, to już kupicie mieszkanie albo nawet dwa: na północy Toskanii. Więc naprawdę Toskania jest na każdą kieszeń, ale nie każdy dom jest na każdą kieszeń. Procedury zakupu domu w Toskanii Dostajemy mnóstwo pytań o procedury kupna i koszty z nimi związane. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że prawie zawsze cena jest do negocjacji. Im bardziej jesteście zdecydowani na kupno, im dłużej oferta jest na rynku, tym więcej możecie wynegocjować. We Włoszech często praktykowane jest złożenie oferty kupna. Po włosku to się nazywa offerta di acquisito albo proposta di acquisito immobiliare. Tutaj macie wzór takiej oferty po włosku i angielsku, proponowany przez Włoską Federację Agencji Nieruchomości – wzór oferty. Oferta jest wiążąca, czyli jest to zobowiązanie do kupna, jeśli właściciel się zgodzi. W ofercie proponuje się też wysokość zadatku, caparra. Tradycyjnie w tym momencie podpisywano umowę przedwstępną – preliminare de compravendita – ale wasza oferta jest prawnie wiążąca, jeśli właściciel ją na piśmie zaakceptował. Ewentualnie podpisujecie tylko umowę przedwstępną, bez składania oferty – w przypadku cudzoziemców zasady mogą być elastycznie zmieniane. Za rejestrację umowy wstępnej tradycyjnie płaci kupujący, będzie to kosztować 200 euro plus 0,5% zadatku i kilkanaście euro za znaczki skarbowe. Za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości odpowiada notariusz. Wy, jako kupujący, możecie wskazać swojego notariusza, ale jeśli go nie macie, to włoska agencja pośrednicząca w transakcji wskaże swojego. Do transakcji będziecie potrzebowali również tłumacza. W obu sprawach możecie zdać się na nas – współpracujemy z włoskimi agencjami oraz polską tłumaczką. Pamiętajcie też o wyrobieniu codice fiscale, czyli odpowiednika polskiego numeru PESEL. Koszty kupna domu Do ceny zakupu domu we Włoszech trzeba doliczyć od kilku do ponad dwudziestu tysięcy euro różnych opłat i podatków. Jakich? Koszty są następujące: – prowizja agencji 3%– akt notarialny 1500-3000 euro (może być więcej, jeśli dom jest drogi)– różne opłaty 100 euro– tłumacz (musicie go mieć, jeśli nie znacie włoskiego) i tłumaczenie aktu ok. 500 euro– ewentualnie świadek transakcji, jeśli chcecie mieć własnego 150 euro– podatek od kupna domu. On zależy od dwóch rzeczy: wartości katastralnej domu, valore catastale (do sprawdzenia wcześniej w gminie, jest znacznie mniejsza niż cena domu, przykładowa cena domu: 150 000 euro, a wartość katastralna 55 000 euro) i od tego, czy kupujecie dom, który będzie waszym głównym miejscem zamieszkania (wtedy płacicie 2% wartości katastralnej) czy domem dodatkowym (wtedy płacicie 9%). Minimalny podatek wynosi 1000 euro. Konkretny przykład: kupujecie za 150 000 euro dom, w którym będziecie mieszkać (nie musicie zamieszkać od razu, macie na to 18 miesięcy).– agencji płacicie 4 000 euro– notariuszowi płacicie (powiedzmy) 2 500 euro– tłumacz kosztuje was 500 euro– świadek 150 euro– różne opłaty wynoszą 100 euro– podatek od kupna domu (pobierany do razu przez notariusza) to 1000 to 8750 euro. Jeśli to będzie wasz drugi dom, to wszystkie koszty pozostają takie same prócz podatku, powiedzmy, że wyniesie on 4 000 euro, więc zapłacicie 11 750 euro. Więcej szczegółów o wyliczaniu podatku od zakupu znajdziecie na końcu tekstu. 🠗🠗🠗 Oczywiście, jeśli chcecie, żeby przed zakupem specjalista obejrzał wasz przyszły dom i zrobił ekspertyzę lub kosztorys remontu, to za to zapłacicie mu ekstra, jakieś 500-1000 euro. Toskański dom na sprzedaż Remont domu w Toskanii W Toskanii jest mnóstwo ofert sprzedaży domów do remontu. Włoskie określenie „da ristrutturare”, tłumaczone jako „do remontu”, jest bardzo pojemne. Obejmuje wszelkie prace, od pomalowania ścian do zbudowania domu na nowo od fundamentów. Nie trzeba się więc obawiać określenia „do remontu”, a przynajmniej nie zawsze trzeba… Na przykład mamy w ofercie dom do odnowienia za 85 000 euro i mamy dom do całkowitego remontu za 55 000 euro – oba określane przez właścicieli jako „da ristrutturare”, ale różnica w cenie pokazuje, że w ten drugi trzeba włożyć znacznie więcej pieniędzy. Jest kilka rzeczy, o których trzeba pamiętać, remontując – a nawet tylko odnawiając – dom w Toskanii. Po pierwsze – trzeba zgłaszać do gminy nawet niewielkie remonty, takie, o których w Polsce nikogo nie trzeba powiadamiać, jak na przykład drobna przebudowa łazienki, wymiana podłóg. Jeśli planujecie większy remont, to musicie mieć projekt sporządzony przez uprawnioną osobę, czyli geometrę albo inżyniera budowlanego lub architekta. Gmina musi projekt zaakceptować, a potem – odpłatnie – sprawdzi, czy realizujecie go wg planu. Po drugie – w bardzo wielu miejscach Toskanii obowiązują ścisłe przepisy dotyczące tego, co i jak wolno w czasie remontu zrobić. Na ogół, jeśli dom jest stary, trzeba go remontować zgodnie z dawnym wyglądem, z wykorzystaniem oryginalnych albo podobnych materiałów (krycie domu tanią blachodachówką nie wchodzi w grę, nawet w tradycyjnym kolorze). Po trzecie – ekipa, a w każdym razie podstawowi specjaliści, powinni być miejscowi z miejscowymi uprawnieniami. Dotyczy to zarówno osoby wykonującej projekt, jak i elektryka oraz hydraulika. Oni podpisują oświadczenia, że wszystko jest robione zgodnie z miejscowymi normami. Raczej zapomnijcie o pomyśle „mam znajomych górali, a koleżanka skończyła architekturę, więc zrobię remont za pół włoskiej ceny”, jeśli nie chcecie mieć później poważnych problemów. Po czwarte – koszty. Zależnie od zakresu remontu koszty mogą wynieść od 500 euro za metr kwadratowy (to co w Polsce określa się jako remont) do 1500-2000 euro za metr, jeśli dom trzeba zbudować od nowa. Oczywiście niektórzy wyobrażają sobie, że wzorem Frances Mayes (tej od „Pod słońcem Toskanii”) kupią tani dom, wyremontują go i szybko napiszą bestseller, z którego dochód pokryje z nawiązką koszt remontu. Powiedzmy dyplomatycznie: szanse na to są niewielkie. To znaczy na kupno i wyremontowanie są spore, ale na napisanie bestselleru raczej nikłe – udaje się to pewnie jednej osobie na dziesięć tysięcy. Nasza rada: raczej kupujcie domy, w których od razu możecie zamieszkać albo takie, które wymagają niewielkiego remontu. A kiedy już kupicie dom w Toskanii… Koszty posiadania domu w Toskanii nie są duże. Musicie oczywiście płacić za wodę (jeśli nie macie własnego ujęcia) i wywóz śmieci, ale to są koszty na poziomie stu kilkudziesięciu euro rocznie. Gminny podatek to kilkadziesiąt euro rocznie. Katastralny podatek od nieruchomości, jeśli to wasze podstawowe miejsce zamieszkania, wynosi zero. Koszty prądu są przynajmniej o połowę wyższe niż w Polsce, koszty internetu również. Koszty życia we Włoszech to osobny temat. Generalnie jest drożej, choć na przykład kawa w barze bywa tańsza niż w Polsce. Służba zdrowia, wszelkie usługi, benzyna kosztują więcej, choć różnice nie są kosmiczne. Colla, dom na sprzedaż od polskiego właściciela Pomoc w zakupie nieruchomości Czyli co my dokładnie robimy. Przede wszystkim możecie skorzystać z ofert nieruchomości, które zamieszczamy na naszej stronie. Są to tylko przykładowe oferty. Agenci, z którymi współpracujemy, mają ich dużo więcej. Jeśli więc nie znajdziecie na naszej stronie odpowiedniego domu czy mieszkania, postaramy się wyszukać coś, o czym marzycie. Możemy wam pomóc na każdym kroku kupowania i zamieszkiwania w Toskanii: – umówimy was z agencją na oglądanie domu czy domów, jakie wybraliście;– damy wam kontakt do specjalisty, który sporządzi ekspertyzę stanu technicznego domu, który chcecie kupić;– znajdziemy wam tłumacza do aktu notarialnego;– jeśli zdecydujecie się na remont, to znajdziemy wam osoby, które zrobią jego projekt, oszacują koszt i będą w waszym imieniu remontu pilnować i będą to również Polacy;– a jeśli będzie trzeba, to postaramy się pomóc w różnych innych sprawach – na przykład, jeśli chcecie kupić agroturystykę albo bar. Nasza pomoc jest bezpłatna. Nie, nie działamy wyłącznie altruistycznie. Płacą nam agencje, których oferty publikujemy na stronie. Ale nam zależy na tym, żebyście znaleźli dla siebie miejsce w Toskanii, o jakim marzycie – dlatego nie będziemy proponować niczego na siłę. Zależy nam, bo jeździmy do Toskanii od 20 lat, świetnie się tam czujemy i napisaliśmy subiektywny przewodnik po Toskanii i Umbrii, żeby podzielić się naszymi wrażeniami i przekazać innym nasz zachwyt. Teraz chcielibyśmy pomóc tym, którzy zdecydują się znaleźć swój dom w tym – przypuszczalnie – najpiękniejszym miejscu na ziemi. Grzegorz Lindenberg+48 669 734 429 sprzedaz@ Podatki od kupna domu – praktyczny przykład Oto praktyczny przykład obliczenia podatków od kupna domu. Magda i Marek kupują nieluksusową nieruchomość z dochodem katastralnym (rendita catastale) w wysokości 1000 euro, za cenę 250 000 euro. Zasady ogólne: Zakup od osoby prywatnej: aby obliczyć wartość katastralną nieruchomości (valore catastale), dochód katastralny (rendita catastale) należy powiększyć o 5% i pomnożyć przez 120: 1000 x 1,05 x 120 = 126 000. Następnie obliczamy podatek od nieruchomości – rejestracyjny (imposta di registro) od wartości katastralnej (9%) i dodajemy podatki hipoteczne i katastralne (imposta ipotecaria e catastale) w łącznej wysokości 100 euro (po 50 euro każdy): (126 000 x 9%) + 100 = 11440 euro. Zakup z VAT (czyli zakup od firmy płacącej VAT): naliczamy podatek VAT (IVA) od ceny zakupu (10%), oraz podatki rejestracyjne, hipoteczne i od wpisu do ksiąg wieczystych (imposte di registro, ipotecaria e catastale), opłatę skarbową (imposta di bollo) i podatek hipoteczny (tassa ipotecaria): (250 000 x 10%) + 600 + 230 + 90 = 25 920 euro. Ulgi przy zakupie domu jako głównego domu (prima casa, czyli kupujemy jako rezydenci, żeby mieszkać): Zakup od osoby prywatnej: aby obliczyć wartość katastralną nieruchomości (valore catastale), dochód katastralny (rendita catastale) należy powiększyć o 5% i pomnożyć przez 110: 1000 x 1,05 x 110 = 115,500. Następnie obliczamy podatek od nieruchomości – rejestracyjny (imposta di registro) od wartości katastralnej (2%) i dodajemy podatki hipoteczne i katastralne (imposta ipotecaria e catastale) w łącznej wysokości 100 euro (po 50 euro każdy): (115 500 x 2%) + 100 = 2410 euro. Zakup z VAT: naliczamy podatek VAT od ceny zakupu (4%) oraz podatki rejestracyjne, hipoteczne i od wpisu do ksiąg wieczystych (imposte di registro, ipotecaria e catastale), opłatę skarbową (imposta di bollo) i podatek hipoteczny (tassa ipotecaria): (250 000 x 4%) + 600 + 230 + 90 = 10 920 euro. Dużo praktycznych informacji nie tylko o nieruchomościach znajdziecie na świetnym blogu: Kupno domu we Włoszech to proces, nad którego prawidłowym przebiegiem, podobnie jak w Polsce czuwa biuro nieruchomości bądź firma specjalizująca się w tego typu obsłudze prawnej. Polacy, tak samo jak wszyscy inni obywatele Unii Europejskiej, mogą kupić dom we Włoszech na takich samym zasadach jak Włosi. Rok 2022 to dobry czas na zakup nieruchomości we Włoszech ponieważ ceny są nadal historycznie niskie. Trzeba się liczyć jednak z tym, że proces zakupu domu w Italii różni się od tego w Polsce nie tylko pod względem prawnym, ale również kulturowym. Bez znajomości języka włoskiego, lokalnych zwyczajów, specyfiki rynku i włoskiego temperamentu, może nie być tak łatwo jak to się wydaje, już nawet na wstępnym etapie negocjacji ceny. Czy Polak może kupić dom we Włoszech?Zakup domu we Włoszech krok po krokuJak kupić mieszkanie we Włoszech?Koszty zakupu nieruchomości we WłoszechSzukanie i oglądanie domów we WłoszechWłoskie strony z nieruchomościamiSprawdzenie obciążeń lokaluNegocjacje cenyNotariusz we WłoszechWpis do księgi wieczystej we WłoszechPodatek rejestrowy, podatek katastralny i podatek od nieruchomości we WłoszechPodatek VAT od nieruchomości we Włoszech Czy Polak może kupić dom we Włoszech? Polak bez jakichkolwiek przeszkód formalnych, dokładnie tak samo jak każdy Włoch czy Włoszka, może kupić dom w Italii. Nie ma żadnych prawnych przeszkód z tym związanych. Nie musi dostać zgodny od żadnego organu na zakup domu we Włoszech. Wystarczy mieć wyrobione codice fiscale. Dalsza droga to formalności uwzględniające specyfikę kraju, w tym różnice prawne i międzykulturowe. Zakup domu we Włoszech to marzenie wielu Polek i Polaków. Zakup domu we Włoszech krok po kroku Pierwszym, najważniejszym krokiem jaki trzeba podjąć jest znalezienie tej jedynej, wymarzonej nieruchomości. Następnie, po sprawdzeniu wszystkich dokumentów, trzeba złożyć ofertę kupna. Później zostaje już tylko wizyta u zaufanego notariusza. Zakup domu we Włoszech zdaje się być dość łatwy w teorii, ale nie w praktyce. W praktyce trzeba mieć porządny know-how, znać język włoski, znać zasadę że “my mamy zegarki a oni mają czas”, albo po prostu mieć dobrego prawnika. Jak kupić mieszkanie we Włoszech? W dużym uproszeniu, kroki, które należy podjąć by zakupić nieruchomość w słonecznej Italii to: znalezienie domu, mieszkania, działki oględziny nieruchomości sprawdzenie dokumentacji w tym legalności budynku i weryfikacja obciążeń lokalu negocjacje ceny złożenie oferty, przyjęcie jej i ewentualna rejestracja opłacenie zadatku weryfikacja dostarczonych dokumentów opłacenie podatków i podpisanie aktu u notariusza wpis do księgi wieczystej przepisanie mediów, wody, prądy gazu, podatków Koszty zakupu nieruchomości we Włoszech Koszty zakupu nieruchomości we Włoszech zależą od wielu czynników. PONIŻSZA TABELA PRZEDSTAWIA ORIENTACYJNE KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH W I KWARTALE 2022 ROKU. szukanie + sprawdzanie + umawianie na oglądanie nieruchomości 100 euro – 600 euro wstępny prawny due diligence nieruchomości czyli sprawdzenie jej pod względem prawnym i ewentualnie architektonicznym w ramach pomocy prawnej przy zakupie, patrz niżej negocjacje ceny zależy od wielu czynników; zwykle 2% – 15% można negocjować wynagrodzenie notariusza zależy od wielu czynników ok. 1,5 – 3% wartości domu podatek rejestrowy od nieruchomości, zwany przez niektórych podatkiem katastralnym, (w rzeczywistości odpowiednik polskiego PCC – podatku od czynności cywilnoprawnych albo VAT) płatny na akcie notarialnym od 2% do 9% wartości katastralnej domu przy nieruchomościach z rynku wtórnego, przy nieruchomościach od developera 4 albo 10% ale ceny rynkowej; podatek uwzględniony już w wycenie notariusza koszt agencji nieruchomości, jeśli jest zwykle 3-5% wartości nieruchomości + vat koszt prawników 3% wartości nieruchomości + vat, nie mniej niż euro + vat Przykład zakupu domu za 100 tysięcy euro: – szukanie, sprawdzanie, umówienie oglądania: 500 EUR – wynegocjowanie upustu w ramach ceny: EUR – wynagrodzenie notariusza: ok. EUR – podatek od nieruchomości (podatek rejestrowy, standardowo 9% wartości katastralnej, nigdy nie mniej niż euro): np. ok. EUR – koszt włoskiej agencji nieruchomości: ok. EUR – koszt pomocy prawnej: ok. EUR Łączny średni koszt zakupu, przy cenie ostatecznej EUR: EUR Łączny średni koszt zakupu, przy założeniu wynegocjowania ceny o 8%: EUR Szukanie i oglądanie domów we Włoszech Z szukaniem domów we Włoszech bywa różnie. Domy muszą spełniać konkretne kryteria, a jest ich jak się okazuje całkiem sporo. Należy się zastanowić przede wszystkim, w którym regionie kupić dom we Włoszech. Czy wybrać dom czy mieszkanie, a także czy ma być z widokiem na morze, na miasto czy może na gaje oliwne. Czy w nowym budownictwie, czy gotowe do zamieszkania czy do remontu. Czy jako drugi dom dla siebie czy jako inwestycja pod wynajem. Do tego wszystkiego należy dodać oczekiwania pogodowe i różne style architektoniczne. Oczywiście pomagamy również w znalezieniu domu we Włoszech. Po wybraniu interesującej nieruchomości można przystąpić do jej oglądania i pojawiają się dwie opcje: przyjechać do Italii i obejrzeć na własne oczy wybrane nieruchomości kupić nieruchomość online. Pomagamy nie tylko w szukaniu domu we Włoszech, ale i jej zdalnym oglądaniu. Włoskie strony z nieruchomościami Może się zdarzyć jednak tak, że wyszukiwanie nieruchomości we Włoszech sprawia komuś niesamowitą frajdę. Wtedy pojawia się najważniejsze pytanie: gdzie szukać rzetelnych ogłoszeń z domami na sprzedaż we Włoszech? Otóż odpowiedź brzmi: przede wszystkim na trzech włoskich portalach ogłoszeniowych, na których jest 90% nieruchomości dostępnych na włoskim rynku – tj. na portalach idealista, immobiliare lub casa. Pomagamy w szukaniu nieruchomości we Włoszech, sprawdzaniu ich i umawianiu na spotkania. Bez znajomości języka włoskiego w tym zakresie jest niezwykle trudno. Jest też alternatywna opcja czyli przyjazd do Włoch do miejscowości, w której jesteśmy zakochani, a następnie pójście do lokalnego baru i poproszenie lokalnych Włochów łamanym włoskim o to by pokazali wam domy na sprzedaż w danym miasteczku. Ta metoda się świetnie sprawdza bo dzięki temu możecie znaleźć perełki, których nie znajdziecie na włoskich portalach z nieruchomościami. Metoda ta jest dla tych, którzy dokładnie wiedzą w którym mieście we Włoszech chcą kupić dom. Sprawdzenie obciążeń lokalu Rzetelne sprawdzenie dokumentacji nieruchomości to klucz do udanej transakcji. Nie jest to jednak łatwe ponieważ we Włoszech nie ma elektronicznych ksiąg wieczystych takich jak w Polsce. Poza tym dokumentacja posiadana przez agencję nieruchomości lub sprzedającego często jest niepełna. Tu już wchodzimy my – prawnicy, po to byście dokładnie wiedzieli co kupujecie i czy czasem nie kupujecie nieruchomości z lokatorami lub zadłużeniem przewyższającym jej wartość lub też czy czasem nieruchomość nie została nielegalnie wybudowana lub wyremontowana. Zasada jest taka, że we Włoszech na każdą rozbudowę lub remont z zewnątrz budynku potrzebna jest zgoda odpowiedniego urzędu. Włosi często najpierw przeprowadzają remont, a później myślą, jeśli w ogóle, o ewentualnych zgodach. To sprawia, że zwłaszcza na południu Włoch, jedynie co dziesiąta nieruchomość jest gotowa do sprzedaży. Cała reszta wymaga procedury legalizacji, z którą wiążą się dodatkowe koszty, które z zasady powinien pokryć sprzedający. Uważaj więc by nie kupić we Włoszech nieruchomości, za której legalizację później będziesz musiał płacić ty, albo w ogóle będziesz zmuszony ją wyburzyć. Negocjacje ceny Włosi lubią i wiedzą jak się targować. Na szczęście w Italii targuje się ceny nieruchomości w dół, a nie w górę, jak w niektórych innych krajach, zwłaszcza w Skandynawii. To jest sztuka osiągnąć kompromis co do ceny, która zadowoli obie strony i jednocześnie nie urazi sprzedającego. Obrażony Włoch nie sprzeda nieruchomości choćby proponowało się mu za nią miliony. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu opanowaliśmy sztukę negocjacji i wiemy jak zrobić by nieruchomość trafiła w Wasze ręce za dobrą cenę. Notariusz we Włoszech Notariusze we Włoszech mają bardzo różne praktyki w zależności od regionu. Trzeba uważać bo dość często w przypadku aktów z obcokrajowcami zdarza się, że robią wszystko by zminimalizować swoją odpowiedzialność za akt. Na przykład zwalniają się z odpowiedzialności za analizę dokumentów załączonych do aktu. Ważna jest również forma aktu kupna-sprzedaży oraz ewentualnego pełnomocnictwa udzielonego w Polsce, za którego formę włoscy notariusze nie biorą odpowiedzialności. Co więcej, trzeba uważać na wyceny aktu, bo u różnych notariuszy mogą się one znacznie różnić. Doskonale wiemy z doświadczenia, że notariusze we Włoszech mają swoje triki i pułapki! Lepiej na nie uważać. Z wielu różnych względów nie polecamy również notariusza, którego poleca agencja nieruchomości. Zawsze lepiej gdy na transakcję spojrzy profesjonalista z zewnątrz, a nie ten który już aktem się zajmował. Wpis do księgi wieczystej we Włoszech Zarejestrowanie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej we Włoszech trwa. Zaktualizowaną księgę wieczystą wraz z zarejestrowanym aktem notarialnym kupujący dostaje teoretycznie do około 30 dni od dnia aktu notarialnego. W praktyce bywa z tym różnie. Zresztą trzeba tego samemu dopilnować, bo zarobieni pracą notariusze nie mają czasu dbać o Twoje interesy i wysyłać Ci dokumentów. Zresztą to dotyczy generalnie współpracy z Włochami – informacje dostajesz zawsze partiami i ewentualnie wtedy, gdy o nią poprosisz, choć też nie zawsze. Podatek rejestrowy, podatek katastralny i podatek od nieruchomości we Włoszech Wysokość tak zwanego podatku katastralnego (właściwa nazwa to podatek rejestrowy) płaconego przy akcie notarialnym zależy od tego czy kupujecie nieruchomość nowo wybudowaną czy też z drugiej ręki, od tego czy kupujecie nieruchomość jako prima casa (pierwszy dom, w którym masz faktyczne miejsce zamieszkania) czy jako seconda casa (drugi dom, ten “wakacyjny”) oraz od wartości katastralnej nieruchomości, a w pewnych wypadkach od rzeczywistej ceny, którą ustaliły strony. Waha się on od 2 do 9% wartości katastralnej nieruchomości, a w wypadku nieruchomości z pierwszej ręki 4% albo 10% ceny rynkowej. W wypadku zakupu nieruchomości jako prima casa wiążą się z tym obowiązki związane z zameldowaniem oraz ewentualnym przeniesieniem rezydencji podatkowej. To wszystko może rodzić szereg konsekwencji fiskalnych dla kupującego, czasem dobrych a czasem złych, zależnie od jego indywidualnej sytuacji. W wypadku zakupu jako seconda casa, dochodzi jeszcze płatny co roku podatek od nieruchomości, ale już w znacznie niższej wartości (ok. 1% wartości katastralnej nieruchomości, w zależności od gminy). W przeciwieństwie do Polski, każda nieruchomość we Włoszech ma określoną wartość katastralną, która zwykle jest dużo mniejsza niż jej cena rynkowa. Określić ją można w oparciu o współczynniki określone w księdze wieczystej nieruchomości i algorytm określonej gminy położenia nieruchomości. Podatek VAT od nieruchomości we Włoszech Podatek VAT od nieruchomości jest płacony w wypadku gdy zakup dotyczy nieruchomości z rynku pierwotnego, tych od dewelopera. Wówczas wynosi on 10% ceny zakupu w wypadku seconda casa, a 4% ceny zakupu w wypadku prima casa. Co ważne, w ogłoszeniach podawane są ceny netto. Do nich należy dodać ww. procent podatku VAT. Pamiętajmy, że mowa tu o cenach zakupu, a nie o wartości katastralnej nieruchomości, co oznacza że koszty zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego są w zdecydowanej większości wypadków wyższe niż z rynku wtórnego. Ostatnia aktualizacja: nieruchomości to nie tylko wydatki związane z samą transakcją zakupu, ale również – i przede wszystkim – koszty ponoszone już po zakupie, gdy w Waszym wymarzonym domu zamieszkacie lub zaczniecie spędzać w nim urlop. „Prima casa” i rezydencja podatkowa Zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia prima casa, które wielu z Was sprawia problem – nie określa ono pierwszej zakupionej w Waszym życiu nieruchomości, a nieruchomość, która ma być Waszym głównym miejscem zamieszkania. Wszystkie inne posiadane przez Was we Włoszech nieruchomości noszą miano seconda casa, bez względu na to, ile ich macie. Jeżeli więc zamierzacie przeprowadzić się do Włoch i zamieszkać tam na stałe, to śmiało deklarujcie przy zakupie, że jest to Wasza prima casa, co pozwoli Wam zaoszczędzić nie tylko na podatkach i opłatach przy zakupie mieszkania, ale również obniżyć niektóre koszty jego utrzymania, o czym później. Jeżeli natomiast jest to lokum typowo wakacyjne, w którym będziecie spędzać najwyżej kilka miesięcy w ciągu roku, a Waszym stałym miejscem zamieszkania pozostanie Polska lub inne państwo, dobrze się zastanówcie, zanim pójdziecie za radą kogoś, kto będzie Wam sugerował, byście mimo to oświadczyli, że będzie to Wasza prima casa – zaraz Wam wyjaśnię, dlaczego. Deklarując w momencie zakupu, że nieruchomość będzie Waszym stałym miejscem zamieszkania zobowiązujecie się bowiem do zameldowania się w ciągu 18 miesięcy od podpisania umowy kupna na terenie gminy, w której jest ona położona, a zameldowanie we Włoszech nie pozostaje bez konsekwencji – czyni ono z Was automatycznie włoskich rezydentów podatkowych, nawet jeśli tak naprawdę nie będziecie we Włoszech mieszkać. Jest to związane z tym, iż złożenie wniosku o zameldowanie jest równoznaczne z oświadczeniem, że podany adres jest Waszym głównym miejscem zamieszkania; każda osoba, która jest we Włoszech zameldowana, przebywa we Włoszech przez ponad 183 dni w roku lub ma tu swój ośrodek interesów życiowych jest uznawana za włoskiego rezydenta podatkowego - wystarczy spełnić jeden z tych warunków, by podlegać obowiązkowi podatkowemu we Włoszech, a bycie włoskim rezydentem podatkowym wiąże się m. in. z koniecznością wpisywania do włoskiego zeznania podatkowego wszelkich uzyskiwanych dochodów, również zagranicznych, czy też z uiszczaniem podatku od nieruchomości posiadanych za granicą (tzw. IVIE, o którym pisałam tutaj) i od zagranicznych oszczędności (IVAFE). Jak widzicie, meldując się składacie nieprawdziwe oświadczenie mające na celu uzyskanie korzyści podatkowych (a więc mowa tu o przestępstwie podatkowym), a dodatkowo może się Wam to średnio opłacać, gdyż może się okazać, że dochody z pracy w Polsce zostaną dodatkowo opodatkowane we Włoszech, nawet po odliczeniu podatku zapłaconego już w kraju. W przypadku, gdy zakupiliście mieszkanie jako prima casa, a następnie okaże się, że jednak nie będziecie mogli zameldować się w nim w wymaganym terminie lub po prostu chcecie z jakiegoś powodu zrezygnować z ulgi, możecie uniknąć grzywny w wysokości 30% należnego podatku, jeżeli poinformujecie o tym urząd skarbowy przed upływem 18 miesięcy od zakupu nieruchomości. Zapłacicie wówczas tylko różnicę pomiędzy należnym a zapłaconym podatkiem oraz odsetki. *** Jeśli jesteście zainteresowani ulgami remontowymi uchwalanymi co roku przez rząd, pamiętajcie, że w przypadku wielu z nich nie jest wymagane zameldowanie we Włoszech – wystarczy, że jesteście właścicielami lub użytkownikami remontowanej nieruchomości, ponosicie koszty remontu (czytaj: faktury są wystawione na Wasze nazwisko) i podlegacie opodatkowaniu od dochodów osób fizycznych we Włoszech. Jak wyjaśnił urząd skarbowy w odpowiedzi nr 60 z 2020 r., posiadanie nieruchomości we Włoszech jest równoznaczne z posiadaniem we Włoszech dochodu, który podlega opodatkowaniu, bez względu na to, czy podatek w danym przypadku jest należny, czy nie. Podatek od nieruchomości (IMU) Podatek od nieruchomości nosi nazwę IMU (Imposta Municipale Unica) i jest on podatkiem lokalnym, którego wysokość ustalana jest przez urząd gminy. Co ważne, uiszcza się go tylko w przypadku nieruchomości nie będących Waszym stałym miejscem zamieszkania (tzw. seconda casa) – w przypadku prima casa oraz powiązanymi z nią lokalami (piwnicą, garażem, komórką itp.) jesteście z niego zwolnieni, chyba że jest ona zarejestrowana w katastrze jako nieruchomość „luksusowa” (kategorie A1, A8 i A9 – w tym przypadku przysługuje ulga w wysokości 200 euro). Podatek od nieruchomości płaci się w dwóch ratach: do 16 czerwca każdego roku (zaliczka w wysokości 50%)do 16 grudnia każdego roku (saldo)Jeśli 16. dzień miesiąca przypada na sobotę, niedzielę lub święto, termin płatności automatycznie przesuwa się na kolejny dzień wspomniałam wyżej, wysokość IMU ustalana jest corocznie przez urząd gminy (w przypadku braku uchwały, stosuje się stawkę podstawową, która w 2021 r. wynosi 8,6‰), a dodatkowo urząd nie wysyła podatnikom informacji z należnym podatkiem, więc nie dość, że musicie pamiętać o terminach, to każdą ratę musicie sobie wyliczyć sami. Możecie skorzystać np. z narzędzia udostępnionego na stronie jednak uprzedzam z góry, że nie zawsze zawiera ona aktualne dane i wysokość podatku niekoniecznie będzie zgadzać się z ostatnią uchwałą danej gminy, więc radzę zawsze sprawdzić na stronie internetowej urzędu, jaka jest rzeczywisty procent należnego podatku. Jak widzicie, nie jest to najprostsza procedura na świecie, jeśli więc macie problemy z wyliczeniem IMU, radzę zwrócić się do pierwszego z brzegu biura CAF, który dokona obliczeń za Was i dostarczy Wam już poprawnie wypełniony druk F24, za pomocą którego uiszcza się we Włoszech podatki (możecie też dokonać płatności przy pomocy bankowości elektronicznej lub karty kredytowej, korzystając z funkcji PagoPA/Cbill). Jeżeli pobieracie włoską emeryturę łączoną i mieszkacie w kraju, z którego doliczyliście okresy składkowe w celu otrzymania włoskiego świadczenia, począwszy od 2021 roku możecie skorzystać z 50-procentowej ulgi na podatek od posiadanej przez Was nieruchomości mieszkalnej położonej na terytorium Włoch, która jednak nie może być zamieszkana przez inne osoby (np. użyczona czy wynajęta). UWAGA! Podstawy opodatkowania nie oblicza się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a na podstawie jej dochodu katastralnego (rendita catastale), który znajdziecie na stronie urzędu skarbowego po wpisaniu danych nieruchomości zapisanych w umowie kupna-sprzedaży: Opłata za wywóz i utylizację śmieci (TARI) Podobnie jak w przypadku IMU, wysokość TARI również ustalana jest na szczeblu lokalnym, jednak na szczęście zazwyczaj nie musicie bawić się w samodzielne obliczanie opłaty, gdyż urząd lub wyznaczona przez gminę firma wyśle Wam odpowiedni „rachunek”. Ilość rat oraz terminy i sposób płatności także ustalane są przez poszczególne gminy, nie istnieje więc ogólnokrajowa zasada regulująca te kwestie i musicie sprawdzić te informacje na stronie urzędu lub skontaktować się z nim bezpośrednio. Podstawą do obliczenia stałego elementu należnej opłaty za wywóz i utylizację śmieci jest powierzchnia nieruchomości oraz ilość zamieszkujących ją osób, a następnie doliczane są elementy zmienne, uchwalane przez urząd gminy – stąd podanie Wam nawet przybliżonej kwoty jest niemożliwe. Mogę Wam powiedzieć jedynie, w ramach przykładu, że za pierwszy semestr 2021 roku zapłaciłam około 150 euro (gmina Rzym, mieszkanie niecałe 80 m2, dwóch mieszkańców), z czego element stały wynosi 60 euro – reszta to elementy zmienne. Opłata TARI w przypadku braku zameldowania w danym mieszkaniu, a więc w przypadku seconda casa, jest zazwyczaj wyższa. Podobnie jak w przypadku IMU, począwszy od 2021 roku została wprowadzona ulga dla włoskich emerytów mieszkających za granicą – TARI może zostać zmniejszona o 2/3, jeśli więc otrzymujecie włoską emeryturę łączoną, możecie o taką zniżkę się ubiegać, składając odpowiedni wniosek w urzędzie gminy. Opłaty wspólnotowe (condominio) Jeżeli kupiliście mieszkanie znajdujące się w budynku, w którym ustanowiona jest wspólnota mieszkaniowa (condominio), musicie liczyć się z koniecznością uiszczania związanych z nim opłat wspólnotowych (o uczestniczeniu w kilkugodzinnych i zazwyczaj niezwykle nudnych zebraniach wspólnoty nie wspomnę, no chyba że dochodzi do rękoczynów, wówczas robi się ciekawie ;)). Poza opłatami stałymi, ustalanymi przez wspólnotę mieszkańców i zawierającymi koszty utrzymania i konserwacji części wspólnych, instalacji, ogrzewania centralnego, wynagrodzenia zarządcy itp., ciążą na Was również opłaty „nadzwyczajne”, związane z nieprzewidzianymi wydatkami np. na remont czy na adwokata, którego wspólnota zatrudniła, by odzyskać pieniądze od niewypłacalnego lokatora. Koszt mediów Opłaty za prąd, gaz i wodę zależą od wielu czynników i nie jestem w stanie powiedzieć, ile mogą one wynieść i w jaki sposób będą rozliczane - liczy się powierzchnia mieszkania, liczba mieszkańców, miejsce położenia, dostawca mediów czy to, jak długo lubicie sobie postać pod prysznicem. Pamiętajcie też o opłatach za ogrzewanie, zwłaszcza jeśli mieszkanie znajduje się w bloku, a ogrzewanie jest centralne. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat Powiedzmy, że zakupiony dom przestał Wam się podobać i chcielibyście się go pozbyć, ale obawiacie się, że włoski fiskus zacznie się domagać od Was jakiejś kasy. Musicie w tym przypadku pamiętać, że we Włoszech opodatkowaniu podlega zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat od jej nabycia, jeśli więc sprzedacie dom np. po trzech latach i zarobicie na tej sprzedaży przykładowe 10000 euro, to notariusz pobierze w momencie podpisywania umowy z nabywcą 26% tej kwoty, czyli 2600 euro. Można też wybrać opcję dodania tak uzyskanego dochodu do dochodów rocznych, rozliczając się z nich w momencie składania zeznania podatkowego, jeśli nie przekraczacie 23-procentowego progu podatkowego – wówczas zapłacicie 2300 euro podatku. Możecie uniknąć opodatkowania zysku ze sprzedaży, jeśli przez większość czasu, jaki upłynął pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości byliście w niej zameldowani, gdyż stanowiła ona Wasze główne miejsce zamieszkania (prima casa). Sprzedaż mieszkania zakupionego z wykorzystaniem ulg podatkowych przysługujących w przypadku prima casa jest jednak skomplikowana ze względu właśnie na te ulgi – ponieważ zaoszczędziliście przy zakupie, fiskus tak łatwo Was nie puści. Przez pierwsze pięć lat od podpisania umowy kupna nie możecie sprzedać mieszkania, chyba że w ciągu roku od jego sprzedania nabędziecie jako prima casa (czyli musi stać się ona Waszym stałym miejscem zamieszkania) inną nieruchomość położoną na terenie tej samej gminy lub za granicą, jeśli wybrane państwo umożliwia współpracę mającą na celu przeprowadzenie kontroli. Kopię aktu nabycia nieruchomości i dokumentów wykazujących, że rzeczywiście tam zamieszkaliście (rachunków za media wystawionych na Wasze nazwisko, zaświadczenia o zameldowaniu itp.) trzeba przesłać do urzędu skarbowego, w którym został zarejestrowany akt sprzedaży włoskiej nieruchomości listem poleconym lub certyfikowaną pocztą elektroniczną (PEC). Jeżeli nie spełnicie tego warunku, będziecie musieli zapłacić różnicę pomiędzy podatkami należnymi w przypadku seconda casa a zapłaconymi z momencie kupna, wraz z odsetkami oraz grzywną w wysokości 30%. Grzywny można na szczęście uniknąć – aby to zrobić, musicie przed upływem 12 miesięcy od momentu sprzedaży mieszkania wysłać specjalny wniosek do urzędu skarbowego, tzw. istanza di riliquidazione delle imposte.

kupno domu we włoszech